Do nedavno stambene jedinice nisu bile u obavezi da imaju zvaničnog predstavnika za obavljanje mnogih poslova, koje nosi titulu upravnik zgrade, što se promenilo novim Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada, koji nalaže da je to sada obavezno.
Ukoliko stanari samostalno ne odaberu predstavnika, umesto lica iz reda stanara, ovu funkciju će obavljati profesionalni upravnik zgrade, koji će biti dodeljen od strane lokalne samouprave na čijoj se teritoriji nalazi stambena jedinica o kojoj je reč.
U nastavku teksta ćemo se detaljnije baviti time koja je uloga upravnika zgrade, kako se oni razlikuju od profesionalaca u ovom poslu, zaduženjima i načinu izbora i razrešavanja.
Registar profesionalnih upravnika
Za početak pođimo od toga šta je Registar profesionalnih upravnika?
Kao što ste verovatno mogli i da pretpostavite, Registar upravnika zgrada predstavlja evidenciju koji vodi Privredna komora Srbije u kojoj se nalazi spisak svih profesionalnih upravnika.
Ovde se nalaze lični podaci o njima, kao i podaci o ugovorima sklopljenim između upravnika i stambene zajednice. U tom pogledu, registar sadrži:
- spisak aktivnih ugovora;
- spisak isteklih ugovora;
- spisak raskinutih ugovora.
Ukoliko planirate preseljenje u novu stambenu jedinicu, a do sada ste živeli u kući ili prosto niste bili vlasnik i imali dodirnih tačaka sa upravnicima zgrada, u nastavku možete saznati dosta korisnih informacija koje se tiču ove teme.
Selidbe Miladinović vam nude odgovor na mnoga pitanja iz oblasti stanovanja i ujedno usluge selidbe na veoma profesionalan i efikasan način. Kontaktirajte nas i rezervišite termin za preseljenje kod veoma pouzdane firme za transport nameštaja i opreme.
Upravnici zgrade i profesionalni upravnici zgrade – koja je razlika?
Diferencijaciju između profesionalnih upravnika i onih koji su odabrani od strane svojih komšija ogleda se pre svega u načinu dolaska na funkciju i prema obavezama, sa čime ćemo se upoznati nešto kasnije u tekstu.
Iako vlada ustaljeno mišljenje da se profesionalni upravnici dodeljuju isključivo po prinudi kada stambena zajednica nije samostalno odredila lice koje će obavljati ovu funkciju, to u praksi nije slučaj.
Odabir upravnika zgrade donose stanari odlukom na skupštini stanara.
Kada se radi o donošenju odluka, ovde mogu učestvovati vlasnici stanova ili podstanari koji imaju ovlašćenje vlasnika.
Mnoge stambene jedinice se odlučuju za profesionalnog upravljača iz razloga što ne žele da prave radzor i svađu među komšijama, pa je u ovom slučaju najbolja opcija odabrati treće lice.
Sa druge strane, profesionalno upravljanje može biti znatno neisplativija opcija. Ukoliko se barem 67% stanara ne složi sa time da na čelo stambene jedinice dođe profesionalni upravnik, posledično će zgradi biti dodeljen prinudni upravnik.
Angažovanje upravnika iz reda profesionalaca podrazumeva i potpisivanje ugovora u cilju postizanja dogovora u pisanoj formi. Ovaj akt zaključuje se između stambene zajednice i zastupnika profesionalnih upravljača.
Kada stanari posle određenog vremena ne izaberu profesionalnog upravnika ili lice iz svojih redova, dodeljuju se prinudni upravnici zgrada od nadležnog organa lokalne samouprave.
Kako postati profesionalni upravnik zgrade?
Ukoliko želite da postenete profesionalci u ovom poslu, neophodno je da znate kako će vam biti potrebna odgovarajuća licenca koja se izdaje od Privredne komore Srbije.
Kako bi odgovorili na pitanje ko može da bude upravnik zgrade, navešćemo osnovne uslove koje je potrebno ispuniti:
- najmanje srednje četvorogodišnje obrazovanje;
- ispit za profesionanog upravnika;
- upisivanje u registar Prviredne komore Srbije.
Obaveze upravnika zgrade
Sada kada smo ukratko rezimirali šta je upravnik stambene zgrade i kako može doći na svoju funkciju, vreme je da vidimo koje su njegove obaveze.
Zaduženja upravnika zgrade uglavnom se tiču brige o funkcionalnosti zgrade, sanacijama problema i radu sa stanarima. I ovde moramo napraviti razliku između profesionalaca u ovom poslu i stanara koji su po svojoj želji prihvatili ovaj poziv.
Dužnosti upravnika zgrade jasno su definisane Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada i potrebno je naglasiti kako ova funkcija ne donosi mogućnost samostalnog odlučivanja, već se svodi na sprovođenje odluka donetih na zajedničkim sednicama stanara.
Ukoliko želite da budete upravnik zgrade, Zakon je nešto sa čime morate biti upoznati kako bi svoju funkciju sprovodili na pravi način.
Upravnik iz redova stanara ima sledeća zaduženja:
- podnošenje prijave za upis stamebne zajednice u registar;
- označavanje posebnih prostorija i zajedničkih delova zgrade;
- popis istih prostorija;
- vođenje evidencije o vlasnicima i zakupcima posebih i zajedničkih delova zgrade;
- održavanje zgrade;
- poslovi koji se tiču obezbeđivanja normalnog korišćenja zgrade;
Kada se radi o finansijama, obaveze upravnika zgrade su sledeće:
- raspolaganje sredstvima sa zajedničkog tekućeg računa u skladu sa dogovorom;
- realizacija programa održavanja;
- organizacija hitnih intervencija;
- organizovanje radova na zgradi i zajedničkom zemljištu prema usvojenom programu;
- evidencija prihoda i rashoda.
Obaveze profesionalnog upravnika zgrade podrazumevaju sve navedeno i pored toga su proširena dodatnim nadležnostima:
- briga i održavanje zemljišta koje je u korišćenju zgrade;
- primanje prijavea kvarova i drugih problema stanara;
- evidencija prijava i upisivanje podataka o problemu i vremenu prijema (kao i drugim informacijama);
- primljenu prijavu prosleđuje nadležnim organima radi preduzimanja odgovarajućih mera;
- predlaganje skupštini visine naknade za održavanje zgrade.
Kako bi svi stanari imali uvid u poslove koji se tiču realizacije radova, upravnik zgrade je dužan da sastavlja izveštaj o radu u cilju evidencije iskorišćenih i planiranih sredstava.
Plaćanje upravnika zgrade
Ukoliko se izabere upravnik zgrade iz redova stanara, ne postji potreba za naknadom, s obzirom da se radi o vršenju funkcije na dobrovoljnoj bazi.
Sa druge strane, kada su u pitanju profesionalni ili prinudni upravnik zgrade, cena po stanu je oko 300 dinara i to je najčešća tarifa. Ako stanari ne izmiruju svoje dugovanje na vreme, upravnici imaju pravo da uruče žalbu po ovom pitanju u opštini.
Kome prijaviti upravnika zgrade?
Kao što je to slučaj u svakom poslu, veoma lako može da se desi kako upravnik ne obavlja svoj posao kako treba i savesno.
U tom slučaju se često postavlja pitanje:
- kako se obavlja promena upravnika zgrade?
Kada stanari primete neodgovorno ponašanje upravnika, prvobitno se savetuje da ga opomenu usmeno tako da nema neke posebne procedure, a ukoliko to ne bude imalo dejstva, može se obaviti i smena upravnika zgrade po veoma jednostavnom principu.
Odluka o razrešenju upravnika donosi se na skupštini stanara i potrebna je dvotrećinska većina svih članova kako bi ona postala važeća. Nakon toga je potrebno odabrati novo lice za obavljanje ove funkcije.
Smenjeni profesionalni upravnici zgrada mogu izgubiti i licencu za obavljanje posla ukoliko su svoje aktivnosti vršili nesavesno i protivpravno.
U slučaju da se pokrene ovo pitanje, lice koje je obavljalo funkciju profesionalnog upravnika odgovara pred sudom časti Privredne komore Srbije.
Ostavka upravnika zgrade
Ne postoje stroga ograničenja po pitanju toga u koliko zgrada može da bude zaposlen upravnik, ali je optimalan broj 30. Podrazumeva se da sa svakom stambenom jedinicom ima potpisan ugovor na određeno ili neodređeno vreme.
Profesionalno upravljanje često ima svoj vek trajanja, pa u određenim situacijama sami upravnici žele da podnesu ostavku.
Ostavka upravnika zgrade i sama dužina procesa zavise od toga kakav je tip ugovora. Ugovor na neodređeno se može raskinuti kada god, dok je otkazni rok u trajanju od mesec dana do tri meseca.
Upravnici zgrada su veoma bitni iz perspektive normalnog funkcionisanja stambene jedinice, ali ako ne funckioniše sve kako treba, potrebno je da dođe do smene. Uvideli smo njihove obaveze koje se tiču samih stanara, upravljanja novcem, radovima na održavanju, a verovatno ćete se i sami složiti koliko je sve to značajno za normalan život u zajednici.
Nadamo se da smo vam dali nove i korisne informacije koje ćete primeniti u praksi i zajedničkom stanarskom životu!